【東京・退去立会代行】原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは？

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？

賃貸物件の退去時には、借主と貸主どちらが原状回復工事費用を負担するのかを決めます。このとき、双方での話し合いが上手くいかずに、トラブルに発展することも珍しくありません。「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復に関するトラブルを防ぐために作成されたものです。賃貸住宅標準契約書の考え方や裁判例などを考慮して、原状回復費用の負担割合に関する一般的な基準をまとめています。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国土交通省）

居住年数に応じて変わる負担割合

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復費用の負担割合について減価償却の概念を適用しています。建物や設備は経年劣化により価値が減少します。例えば、借主が3年間居住した場合と7年間居住した場合では、後者のほうが室内の設備がより劣化しているため、負担割合が考慮されます。居住年数が長いほど、借主の負担割合は減少します。

経年劣化や入居率向上のためのリフォームは貸主が負担

年数の経過や自然災害による劣化、入居者が注意していてもついてしまう傷などの修繕工事を行う場合は貸主が費用を負担します。また、入居率向上のために既存の設備をグレードの高いものに交換する場合も貸主の負担とされます。

ペットによる傷などは借主が工事費用を負担

ペットによる傷やタバコの臭いなどは、借主の負担となることが多いです。通常の使用では傷や汚れが残らないと考えられる箇所の修理費用は、借主が負担します。

場所別！借主・貸主側における原状回復の判断基準とは？

こちらでは、どちらが原状回復工事費用を負担するのか、場所別の判断基準について解説していきます。なお、ご紹介するケースは、特約が存在しないことを想定しています。

＜壁や天井のクロス＞

壁や天井は、普通に生活していれば色あせてくるものです。以下のケースは貸主の負担とされます。

• テレビや冷蔵庫などの電化製品を置いたことによる壁面の黒ずみ
• カレンダーなどの画鋲の跡
• 入居者が設置したエアコンで空いた壁のビス穴

一方、以下のケースは入居者の負担とされます。これらは入居者の管理状態に問題があり、発生したと考えられるためです。

• 台所にこびりついた油汚れ
• 掃除を怠ったことによって発生したカビやシミ
• 入居者が放置したクーラーからの水漏れによる損害

＜床＞

基本的に、リフォームによるグレードアップは貸主の負担とされます。一方、以下のケースは入居者の管理状態に問題があったと考えられるため、入居者が費用を負担します。

• カーペットや畳に食べ物や飲み物をこぼしてできたシミやカビ
• 冷蔵庫や洗濯機周りのサビやカビ
• 入居者が故意にした落書き

入退去時の確認リストを活用する

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、入退去時に内装や設備の状態を確認するためのリストが公表されています。入居時には、損耗の有無や交換時期などを確認し、退去時には、損耗の有無や修繕・交換の必要性を確認します。入居者とオーナーがお互いに確認し合うことで、双方が納得のいく負担割合をスムーズに決定できます。

入居時の状況を撮影しておくこと

退去時の状況と比較できるように、入居時の部屋の状況を写真に残しておくことで、原状回復に関するトラブルを防止できます。

信頼できる代行業者を確保すること

原状回復に関するトラブルを避けるために、退去立会代行業者を利用することをおすすめします。専門業者は、独立した立場から原状回復の必要性や費用の妥当性を判断します。